济南权威部门回应土拍热点 今年住宅用地供应计划有望创新高
2017-05-17 10:34:06 来源:济南时报      敬请关注齐鲁热线官博

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  长清3宗居住用地拍卖落幕后,无论是激烈的竞价过程还是创当地新高的楼面价都引起社会关注。长清楼面价站上4700元+是否正常?今后土拍市场若持续过热将怎么降温?16日,市国土部门有关人士回应了相关热点问题。

  1 长清3宗地成交价高不高? 楼面价不算高,土地市场价值回归

  大学城、园博园、科技创新谷……近年来,相继有多个大项目落户长清,但长清房地产市场价值一直没有显现出来。以2013年至2016年土地市场为例,据不完全统计,4年间挂牌10余宗土地,成交11宗,流拍2宗。在已成交地块中,楼面地价最高在1200元左右。

  而在今年长清区首场土拍中,位于城区南部的大柿子园地块以3909元/平方米楼面地价成交,海子洼的两宗地块以4795元/平方米楼面地价成交,远超前几年价格水平。因此,拍卖一结束,即引起“长清房价要破万”的惊呼声。

  “这个价格不算高。去年下半年唐冶成为拍地热点地区,房价早已一万多了,而长清有山有水,生态环境宜居,土地价格却长期较低,这是不合理的。”市国土资源局有关人士认为,轨道交通、济南国际医学科学中心、华谊兄弟电影城这些大项目对西部有带动作用,这次拍卖反映了长清地块的价值潜力,有助于长清摘下价值“洼地”的帽子。

  至于楼面价创新高、购房者对长清房价破万的担心,建设部门一工作人员认为这是恐慌性心理导致。据介绍,今年一季度长清拿预售证的楼盘确实不多,因为市场房源少,购房者自然有所担心。他表示,从海子洼地块容积率来看项目将建设洋房、别墅一类的低密度产品,本身就利润高,企业不差钱,现售也承受得起,“大学城附近同类项目已经过万元了,这个楼面价加上建安成本,考虑合理利润,一万元以上售价是正常的。”

  2 今后若土拍过热怎么办? 正储备政策,会适时出手降温

  正式开拍前几分钟,房企大手笔加价1亿元,甚至豪掷3亿元,这种火热现象一方面源于房企迫切拿地,另一方面与此次土拍明确将溢价率与商品房预售许可挂钩有关。因此,很多参与竞拍的房企并非志在必得,而是抱着试试看的心态,一旦竞争对手出价超过心理价位,考虑到拿证时间晚、销售周期长,就会退出竞争。

  国土部门有关人士称,这次长清土拍严格按照调控政策,溢价率超过150%以后拿地企业就必须现房销售,“对于局部现象不会再制定类似溢价率超过200%的硬杠杠,如果土地市场持续过热,就会出台后续措施。”该人士表示,目前济南已出台4次调控政策,现在国土、建委等部门正积极储备政策中,若市场持续火爆引起房价波动,国土部门将根据土地市场情况适时出台新的政策,现正调研市场。

  在“4·19”新政中,除了溢价率与预售许可挂钩,还设定了出让最高限价,不过这一规定并未列入此次长清土拍挂牌文件。济南设定最高限价和外地土拍“熔断”机制有所不同:当一地块报价或竞价触发“熔断”红线后,该地块拍卖将暂时中止;触发最高限价后,该地块不再竞地价,按竞基础设施或公益设施进行出让。

  打个比方,一宗土地起始价5000万元,最高限价1亿元,当报价或竞价突破1亿元时,将要求对该地块配套道路、绿地、学校等设施进行竞价,竞买人不仅要出钱还要负责建设。该人士表示,目前基础设施和公益设施建设因涉及多个部门,相关操作办法正在研究制定中,“今后遇到热点地块拍卖,不排除会把最高限价写入挂牌文件。”

  今年章丘“2·20”土拍中,临近山大新主校区的两个组团地块引来房企争抢,楼面地价创新高。章丘纳入限购范围后,6月将迎来首场土地拍卖,有5宗居住用地位于城区东部、2宗临近山大新主校区,被视为潜在热点地块,这次土拍会不会将最高限价写入挂牌文件?“章丘刚刚划区,在过渡期内,土地招拍挂还是按以前模式运行,但济南限购政策肯定要参照执行,由区政府具体制定。”该人士说。

  3 今年供应计划啥变化? 土地供应计划正待批,住地计划或创新高

  纵观今年章丘“2·20”和长清“5·15”火热土拍,除了地块本身市场价值因素,业内认为与济南主城区自春节后迟迟不见供地有关,给房企带来压力,导致见地就抢的局面。

  根据住建部和国土部相关要求,库存6个月以下的,不仅要显著增加土地供应,还必须加快供地的节奏,而根据统计部门数据,济南楼市库存只有5个月。对此,国土部门回应称2017年度供地计划上周已提交市政府,正等待批准,对于市场关心的住宅用地供应,今年要比去年8867亩的供应量要多,“从计划上讲是历史最高的。”

  根据2012年至2016年济南土地供应计划,2015年度计划供应城镇住宅用地最高,达755.16公顷,相当于11320多亩;2016年计划供应城镇住宅用地591.16公顷,约8867.5亩,在这5年中仅高于2013年度计划,位居第四。因此,今年济南住宅用地计划供应量极有可能会让人眼前一亮。

  去年以来调控涉土拍内容

  2016年9月28日

  将居住用地竞买保证金比例提高到30%以上,热点区域、地块提高到50%以上,并根据土地起始价和溢价率情况,缩短土地出让价款缴纳时间。

  2016年12月26日

  将竞买资金管控要求列入土地挂牌出让文件和出让合同,竞买人所有竞买土地资金(包括竞买保证金、土地成交价款等)全部为自有资金。

  2017年4月19日

  首次结合居住用地出让溢价率提高了项目预售条件,并设定出让最高限价,当竞买人报价超过最高限价时,按竞基础设施或公益设施建设进行出让。

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编辑: 张迎春
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